2023年1月6日，隨著(zhù)臺州高速天和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的天和壹號茗苑最后一筆土地增值稅繳納，該項目的土地增值稅具結工作圓滿(mǎn)完成。自2018年11月5日收訖國家稅務(wù)總局臺州市路橋區稅務(wù)局第二稅務(wù)所簽發(fā)的稅務(wù)事項通知書(shū)開(kāi)始，到2022年10月27日收訖關(guān)于土地增值稅清算審核結論通知結束，整個(gè)審核清算過(guò)程歷時(shí)四年。高速房產(chǎn)在企業(yè)不斷發(fā)展壯大的同時(shí)，依法誠信納稅，該項目累計繳納土地增值稅稅款1.55億元，展示國企擔當，實(shí)現了經(jīng)濟效益和社會(huì )效益雙豐收。
一、有條不紊，一步一腳印
天和壹號茗苑土地增值稅清算工作由高速天和房產(chǎn)公司財務(wù)部牽頭，在各業(yè)務(wù)部門(mén)通力協(xié)作下，天和壹號茗苑項目從2009年5月公司成立開(kāi)始，其全部財務(wù)憑證、工程類(lèi)合同、工程簽證單及結算書(shū)等大量資料，按照會(huì )計科目類(lèi)別完成了排序分類(lèi)整理與編排，同時(shí)，集團內部的統借統還資金及利息的梳理和對應工作也同步完成。在2018年9月至12月期間，公司聘請了專(zhuān)業(yè)中介機構出具土地增值稅鑒證報告，在此期間經(jīng)反復推敲和會(huì )議討論確定了天和壹號茗苑土地增值稅自行清算的最終財務(wù)數據。
二、據理力爭，堅持協(xié)調溝通
在進(jìn)入稅務(wù)局清算審核環(huán)節時(shí)，稅務(wù)局委托的第三方稅務(wù)師事務(wù)所及工程造價(jià)咨詢(xún)公司提出了大量認為需要剔除的工程成本、費用及統借統還的利息等一系列問(wèn)題，最終確定的土地增值稅稅額與公司土地增值稅自行清算的稅額偏差較大。對于存在爭議的審核剔除意見(jiàn)，公司堅決據理力爭，針對問(wèn)題查詢(xún)相關(guān)對應的政策文件作為依據，并給予正面積極的回復。由于長(cháng)時(shí)間的溝通和協(xié)調，清算審核時(shí)間不斷延長(cháng)，直到2022年年初，迎來(lái)了省稅務(wù)局調整對于土地增值稅部分執行政策的寬松春風(fēng)，特別是相關(guān)政策在統借統還利息中關(guān)于土地出讓金的借款利息可以據實(shí)列支問(wèn)題上給予認可。至此，天和壹號茗苑項目土地增值稅的審核意見(jiàn)基本達成了一致，具結金額最終確定，在原先自行清算的稅額基礎上補交了21.8萬(wàn)元，天和壹號茗苑項目合計繳納土地增值稅稅款15538.60萬(wàn)元。
三、汲取經(jīng)驗，更上一層樓
房地產(chǎn)土地增值稅的清算工作內容繁雜，涉及專(zhuān)業(yè)知識多，工作量大，在日常實(shí)際操作和清算的過(guò)程中，面臨著(zhù)很多的問(wèn)題和難點(diǎn)。作為高速天和房產(chǎn)財務(wù)部負責人，我經(jīng)歷了天和壹號茗苑土地增值稅清算的整個(gè)過(guò)程，在實(shí)際操作中積累了一點(diǎn)經(jīng)驗和見(jiàn)解，現總結土地增值稅清算工作經(jīng)驗如下：
1.加強政策法規學(xué)習。隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品的更新迭代，稅收政策也與時(shí)俱進(jìn)，原先的執行政策、口徑等都賦予了新的解讀與操作。作為房地產(chǎn)的財務(wù)人員，在近幾年的稅制改革大潮中，需要不斷更新稅收知識、及時(shí)了解當地的稅收執行口徑。
2.勤于學(xué)習，善于溝通。在稅制改革中，需更加注重房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)化培訓與學(xué)習，提升專(zhuān)業(yè)能力，在學(xué)習涉稅知識、財務(wù)會(huì )計知識的基礎上，要加強對項目開(kāi)發(fā)流程，造價(jià)評估、建筑核算等學(xué)習，拓展業(yè)務(wù)視野，增加業(yè)務(wù)素質(zhì)。積極開(kāi)展與優(yōu)秀房企財務(wù)人員的溝通與交流，學(xué)習和探討日常房產(chǎn)財務(wù)實(shí)操工作中遇見(jiàn)的問(wèn)題，有些共性的難點(diǎn)問(wèn)題，可以聯(lián)合咨詢(xún)相關(guān)稅政部門(mén)，減少信息不對稱(chēng)，增加稅企的認知度與遵從度，利于更好地開(kāi)展工作。
3.提前籌劃，動(dòng)態(tài)測算。土地增值稅清算是一項系統性工作，稅務(wù)籌劃需貫穿開(kāi)發(fā)全過(guò)程。財務(wù)人員應在項目開(kāi)發(fā)的前端就積極參與進(jìn)行籌劃，并在項目開(kāi)發(fā)的各個(gè)業(yè)務(wù)節點(diǎn)上，及時(shí)跟進(jìn)土地增值稅測算，實(shí)行動(dòng)態(tài)測算，全過(guò)程監控，有序開(kāi)展土地增值稅的清算工作，合理降低公司的土地增值稅稅負。
4.規范檔案，完善臺賬。土地增值稅清算過(guò)程繁瑣復雜，前期準備工作涉及整個(gè)項目的工程資料、財務(wù)資料的籌備、整理等，完整地保管原始資料，對清算稅負的正確計算以及應對稅務(wù)機關(guān)的后續審核至關(guān)重要。“合抱之木，生于毫末；百丈之臺，起于壘土；千里之行，始于足下”，必須一步一個(gè)腳印做好基礎資料收集、審核、登記、歸檔等系列工作，從平時(shí)細微繁瑣重復的點(diǎn)點(diǎn)滴滴工作中，腳踏實(shí)地，細心細致地做好房產(chǎn)項目各類(lèi)的臺賬登記工作。
從財務(wù)部門(mén)角度出發(fā)，首先做好基礎財務(wù)資料的審核工作，接著(zhù)需要登記各類(lèi)臺賬，如工程臺賬、銷(xiāo)售臺賬、稅款臺賬，如果涉及集團統借統還資金借貸模式，還需登記集團統借統還資金及利息臺賬。審核工程類(lèi)發(fā)票合理性、合規性，并符合工程合同約定支付節點(diǎn)，附上詳盡、合理的支付依據或第三方專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)報告。每月將每筆工程業(yè)務(wù)在工程臺賬中登記詳盡，與開(kāi)發(fā)成本中的會(huì )計科目需依次對應稽核。財務(wù)銷(xiāo)售臺賬、集團統借統還資金臺賬、稅款臺賬要登記齊全，如有集團統借統還資金模式，必須做好詳盡臺賬，每筆資金對應的統借統還分撥合同、銀行借款合同、每期提款利率變化等都要事前登記清晰。做到賬實(shí)相符，賬賬相符，賬證相符，賬表相符。
從工程造價(jià)部門(mén)角度看，工程類(lèi)合同、結算書(shū)、聯(lián)系單、簽證單等系列工程相關(guān)資料必須齊全，能夠證明各類(lèi)工程支出的合理性，比如稅務(wù)局的造價(jià)稽核時(shí)，會(huì )對每項的工程支出進(jìn)行審核，是否與本項目建設正相關(guān)，是否超過(guò)臺州市工程造價(jià)的預警值，那么企業(yè)需給予詳盡合理的解釋?zhuān)駝t舉證不充分、資料不齊全等瑕疵，容易剔除其工程成本，無(wú)法作為土地增值稅成本；每期新增加的資料，業(yè)務(wù)部門(mén)需給予財務(wù)部一份留存，利于以后土地增值稅資料整理，以防公司檔案室的工程資料留存不齊，如無(wú)法提供相關(guān)工程類(lèi)資料，稅務(wù)局審核時(shí)可能會(huì )剔除該成本。
另外，稅務(wù)執行政策、口徑時(shí)常都在變化，具體操作時(shí)還要與時(shí)俱進(jìn)。
尹斌斌
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